二手房买卖中、户口该如何处理?

时间:2019-09-28 来源: 国内新闻

本文来自公众号 - 房地产市场的房地产概念

帐户问题有三个主要原因:

首先,住房所有权管理和户籍管理是不可分割的;

其次,法院不能直接对账户的迁移做出民事判决;

第三,现行户籍管理政策存在漏洞,难以解决住房转移过程中产生的户口问题。

那么,在二手房的实际销售中,买家应如何应对户口问题呢?

首先,预先调查和验证。在签订二手房销售合同并向房地产交易登记管理部门申请转让登记之前,买方应亲自或委托房地产中介前往房屋所在的派出所进行核查。有些卖家承诺没有账户,但他们仍应到警察局核实。除了验证卖方承诺的真实性之外,它还可以防止其他人的帐户被移动,例如卖家买房时的先前帐户。委托中介机构代表验证的,应当要求中介机构出具书面验证报告,并加盖公章,防止少数民族从业人员的疏忽或欺骗。如果验证结果表明有账户,则应在房屋销售合同中规定账户迁移条款和违约责任条款以及司法救济条款。

其次,帐户迁移条款和默认减免条款在销售合同中设置。如果房屋内有户口登记,在同意帐户迁移条款时应注意哪些问题?首先,卖方应在申请转让登记之前的一段时间内离开帐户,而不是在转移登记申请之后。其次,应就违约的具体责任达成一致。例如,每一天的罚款都被罚款;在逾期之后,合同和取消合同的补偿可以取消。同样,如果卖方建议在交易完成后的一段时间内移动账户,则买方必须仔细决定是否接受此类交易条件。

一位客户咨询了提交人,询问是否可以采取灵活措施,允许卖方在交易后一年内离开账户,并防止风险。因为下一户人家喜欢自己家的房子,所以除了户口外,所有的交易条件都很满意。从促进交易和降低风险的原则出发,作者提出了两条建议:

一是规定更高的逾期违约责任,要求卖方提供现金担保;

二是要求出卖人提供可以接受户籍移民的直系亲属的住房地址。家庭成员未迁移的,其亲属同意迁移户口,下一个家庭有权申请永久居留。他们最终接受了这个建议,双方进行了交易。

在实际工作中,笔者遇到了许多争议,认为卖方未能按合同规定转账。直接向法院起诉只能追究违约责任,但不能向搬迁户口上诉,而且有些当事人对具体违约标准没有约定,情况更糟。一般情况下,购房者除了追究合同责任外,还可以向派出所求助或启动行政救济程序。但是,一个不能回避的问题是,现行的户籍管理条例对因房屋转让而转移的家庭没有有针对性的规定,造成了制度上的漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍和户籍有比较严格的规定,如果卖方没有搬出,买方的户籍就很难搬入。

针对上述问题,笔者建议有关部门采取以下措施解决纠纷:

一是制定户籍转移预审程序。

由于户籍管理与房屋的物业管理密不可分,因此在房产过户时必须设置户籍复核,并设置合理的户籍复核义务,避免出现问题。

第二,采取灵活的家庭措施。

在住房转移过程中的住房转移过程中,由于种种原因,采用户口户口将原户籍改为空账,解决户籍购置问题;在实践中,但严格来说,它仍然是协调处理的结果,与现有政策存在一定的冲突。

第三

设立类似公积金储存办公室的户籍办公室。如果卖方在卖方出售房屋后的一段时间内没有重新安置账户,则可以通过某些程序对账户进行密封,以解决可能由灵活住户引起的后遗症。

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文章来源:房地产展望

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